Proč zdražuje bydlení, i když sazby ČNB klesají?

Sazby dolů, ceny bytů nahoru — jak je to možné?

Na podzim 2024 snížila Česká národní banka základní úrokovou sazbu na nejnižší úroveň za poslední tři roky. Hypoteční poradci slibovali dostupnější úvěry, mediální komentátoři psali o ochlazení realitního trhu. Přesto průměrná cena bytu 3+1 v Hradci Králové vzrostla meziročně o 7 %. Co se děje? Odpověď leží v kombinaci několika faktorů, které úrokové sazby samy o sobě nedokáží ovlivnit. Za prvé, nabídka nových bytů v Česku dlouhodobě nestačí poptávce. Průměrná délka stavebního řízení přesahuje čtyři roky, zatímco v Německu nebo Rakousku je to méně než polovina. Za druhé, stavební náklady zůstávají vyšší než před covidovou érou — ceny stavebních materiálů sice klesly z maxim, ale mzdové náklady ve stavebnictví meziročně rostou o 9 %. Za třetí, sazby poklesly, ale ne natolik, aby otevřely trh skupinám, které z něj byly v posledních dvou letech vytlačeny. Hypoteční splátka průměrného nového úvěru je stále o třetinu vyšší než v roce 2021. Výsledkem je situace, kde se uvolňující se poptávka střetává s chronicky nedostatečnou nabídkou — a ceny logicky rostou dál. Dokud Česko nevyřeší rychlost povolování staveb, samotné pohyby sazeb ČNB budou mít na dostupnost bydlení jen omezený vliv.

Co to znamená pro lidi hledající bydlení?

Pokud přemýšlíš o koupi bytu v příštích dvanácti měsících, nižší sazby ti mírně sníží měsíční splátku — ale neznamená to, že ceny půjdou dolů. Realitní makléři v Královéhradeckém kraji hlásí nárůst poptávkových poptávek o 15 % v prvním čtvrtletí 2025 oproti stejnému období loňského roku. Tlak na nabídku je tedy reálný. Z datového hlediska je nejdůležitější sledovat dva ukazatele: počet vydaných stavebních povolení (zveřejňuje ČSÚ kvartálně) a spread mezi výší hypotečního úvěru a průměrnou mzdou v daném regionu. Dokud první číslo stagnuje a druhé zůstává nad historickým průměrem, trh zůstane prodávajícím. Analýzy Kučery & Nováka budou tento vývoj sledovat průběžně a vždy s aktuálními daty — bez spekulací o tom, kde budou ceny za rok.